仲量聯行工業部總監單維其：目前國內較好的物流物業成為稀缺資源。物流地產熱，主要因為整個物流目前都很熱。從2004年外商可以占大股份到現在，大量物流企業在中國進入了快速增長階段。根據預測，接下來五年內，整個物流市場都將以30%的速度增長，外資增長速度還將更快
　　“如果給你5000萬元，讓你去投資，投資地點在上海，你會選擇投資什么類種？”
　　2006年11月10日舉行的上海住交會不動產高端論壇上，主持人IRETO國際不動產聯盟主席夏智康提了一個有趣的問題。
　　論壇嘉賓，世邦魏理仕上海區董事總經理吳立良回答：“你給我5000萬元，我可能會為你帶來1個億的增長。但是投資的方向，我不會只對具有穩定收入的租賃地產感興趣，我可能去投資工業物流的地產，因為這是國內市場未來的機會。”
　　吳立良的回答代表了目前一大批投資人的觀點。
　　在外資新政提出種種設限之后，地產投資界人士并沒有停止淘金的步伐，不過，他們將目光轉向了以往并不大關注的工業地產領域，尤其是其中的物流地產。外資在此領域里的投資頻率也開始穩步上升。
　　在接受《第一財經日報》采訪時，知名地產服務機構仲量聯行工業部總監單維其反復強調，物流地產將是今后一段時間“最有投資潛力的領域”。而這個領域，也是因某種原因長期被國內媒體所忽略。
　　物流地產外資涌入
　　今年年初，仲量聯行就宣布已協助全球排名第二的工業地產開發商——AMB中國完成了其在華的第一筆收購，從香港上市公司爪哇控股(0251.HK)手中收購了位于上海松江九亭的一個物流地產項目，預計總投資達1330萬美元。
　　除了AMB外，國內工業地產上也不乏其他知名買家的身影。
　　早在去年11月，上海第一宗成熟物流物業交易的成功，被看作工業地產投資在中國提速的標志性事件。在新加坡上市的楓樹信托投資基金就成功收購了上海浦東空港的歐羅物流園項目，其價格為1.2億元人民幣；去年11月，澳大利亞麥格理銀行旗下的麥格理亞洲基金也在上海康橋投資了一個物流分撥中心，項目總投資4000萬美元。
　　由七幢單層倉庫組成的歐羅園位于上海浦東空港附近。因有了DHL、Sagawa等大客戶撐腰，楓樹信托自信滿滿，宣稱這項物業扣稅后的年凈收益將保持在8.1%至11.4%之間。
　　對于投資工業地產的基金來說，這是一個理想的數字。
　　投資銀行目前關注對象已經轉向中國的物流地產，投資回報率是直接的誘因。據世邦魏理仕工業服務部高級經理李林松分析，目前商業地產投資回報率保持在8%左右，而物流地產的投資回報率竟高出2個百分點，達10%左右，且相對穩定。
　　有了低廉的入手價位和預期并不復雜的“出口”，外資魚貫涌入順理成章。據統計，自2004年4月國土資源部作出政策調整以來，工業地產逐漸扮演著一個新興領跑者的形象，進入中國的房地產投資超過40%強都是在這一領域。經過兩年的調整和積淀，尤其是經過2006年工業地產大鱷厲兵秣馬，“高筑墻、廣積糧”，相繼完成了各自戰略布局，海外資本競相搶奪土地的盛宴開始上演。
　　物流物業成稀缺資源
　　“目前國內較好的物流物業成為稀缺資源。物流地產熱，主要因為整個物流目前都很熱。” 單維其以簡約的筆法刻畫了整個物流地產市場的前景，“從2004年外商可以占大股份到現在，大量物流企業在中國進入了快速增長階段。根據預測，接下來五年內，整個物流市場都將以30%的速度增長，外資增長速度還將更快。”
　　在單維其看來，這種情況主要是因為市場供需不平衡決定的。單維其分析，由于物流行業的特殊性，物流用地對周邊環境(如交通等)要求較高，可選范圍更小；物流行業在稅收貢獻和直接投資等方面對地方財政的貢獻不大，這造成一些地方政府不太支持倉儲用地發展，更愿意把土地給生產性企業，造成上海整個物流業一地難求。
　　由此，單維其得出結論——物流行業利潤薄，租金上漲壓力大，所以很多企業都往周邊走；很多不能離開上海的，只能把上漲的租金自己消化或者轉移到服務價格中。
　　隨著物流的發展，現代物流，要求標準化集裝箱、標準化操作，以提高效率，這與從前的傳統散貨形式設置的倉庫有很大區別，傳統倉庫遠遠不能滿足現代物流需求。隨著物流服務的升級和發展，對現代物流倉庫的需求越發強烈，這造成了供需矛盾的擴大，租金也持續上漲。
　　上海作為中國第一大港，有大量物流物業需求，作為集散地，供需矛盾更為突出。過去兩年，物流倉儲租金以平均15%~20%幅度上漲。
　　據透露，目前的租金為：外環周邊在1元/平方米。上海郊區0.8~0.9元/平方米，且以每年15%的速度增長。
　　上海物流成本上漲，造成區域配送、市內配送、區域性配送隨著上海倉儲成本上漲，交通完善，開始向上海周邊地區擴展，需要尋找交通便利，即1~1.5小時交通區域。該區域會成為新的物流集散地或物流中心。
　　仲量聯行和上海市倉儲協會的聯合調查顯示，上海市現有倉庫總面積是1100萬平方米。而框架鋼結構單層倉庫只有10%，即100多萬平方米。絕大多數都是混凝土結構的老式倉庫。其中不乏市郊農民為了出租謀利而搭建的簡易房屋。許多倉庫還談不上存貯質量，甚至連消防設施都沒有。
　　有業內人士認為，現在各地興建的“標準物流倉庫”也只是滿足了現代物流的基本需要。換言之，按照上海的比例，未被滿足的倉庫需求起碼還有九成。而政府大力推行的物流園區項目也很難滿足需求。
　　仲量聯行曾陪同一家世界知名的快遞公司到長沙某物流園區考察。作為一個沒有太多泊位的長江港口，其入駐價格甚至比上海更高。雖打出“保稅”旗號，卻稱“正在辦理”中。考察結果讓客戶大失所望。
　　一方面是缺失，另一方面卻是增長。隨著“世界工廠”的加速運轉，單國內零售業就呈現出逐年30%左右的增長，而其對物流的貢獻率達到75%。包括奧運會、世博會、亞運會等大型活動的相繼舉辦，業內人士對倉儲需求大幅增長普遍持樂觀態度，大多認為，2010年以前，倉儲市場并不會改變供不應求的狀態。