在轉型升級為多元化跨國集團之后,原以集裝箱制造為主的中集集團(000039.SZ)有部分閑置出來的土地，這些資源面臨如何煥發(fā)新生機?
　　與深圳等城市產業(yè)升級的步伐類似，“騰籠換鳥”成為中集集團的必然選擇。8月18日，中集集團與普洛斯公司在深圳簽署戰(zhàn)略合作簽約儀式。協議內容顯示，中集將與國際物流地產巨頭普洛斯聯合，共同拓展中國的高端物流地產及配套物流服務業(yè)務。

　　關于為何切入物流地產，中集集團戰(zhàn)略發(fā)展部的研究團隊告訴第一財經記者，這是一片值得去深度參與的藍海，特別是在中國，未來空間充滿可能。
　　物流地產的巨大潛力主要來源于中國電商的高速增長，它催生了中國物流及快遞業(yè)務的迅猛發(fā)展，在對商業(yè)地產造成巨大沖擊的同時，卻給物流地產帶來商機。公開數據顯示，2015年，中國電子商務交易額達18.3萬億元人民幣，同比增長36.5%，預計到2020年，電子商務交易規(guī)模將達到43.8萬億元人民幣，年均增長還將保持15%左右。
　　而與此形成鮮明對比的是，中國的物流倉儲設施特別是中高標準的物流設施建設嚴重跟不上需求的增長，倒逼一些有實力的電商們不得不紛紛自建倉儲物流設施。在中集集團與普洛斯戰(zhàn)略合作簽約儀式上，中集集團總裁麥伯良就表示，中國物流業(yè)高速發(fā)展，但物流標準化裝備及設施建設滯后，物流效率明顯低于歐美發(fā)達國家。
　　數據顯示，中國主要城市非自用中高標準物流設施存量累計僅約2600萬平方米，人均面積不到0.015平方米，而美國高標準物流設施總存量約為3.7 億平方米，折合人均面積達1.17 平方米，雙方差距極大。即便是普通物流設施人均存量，中國也僅有0.41平方米，僅占美國的1/12。此外，目前我國優(yōu)質物流設施60%位于一線城市，隨著電商和第三方物流業(yè)務向二三線城市密集滲透，未來不但一線城市，二三線城市的優(yōu)質現代物流倉儲增長空間都非常巨大。
　　物流地產的運營回報也是可喜的，根據世邦魏理仕統(tǒng)計報告，北京、上海、廣州等一線城市物流設施投資凈回報率6%-8%，要高于商業(yè)地產的4%-5%，遠高于住宅地產的2%-3%。
　　事實上，很多企業(yè)已看中了物流地產這塊巨大的蛋糕，除了普洛斯等物流地產先行者之外，近幾年市場還吸引了阿里菜鳥、京東等電商企業(yè)，萬科、綠地這些房產商也將物流地產作為地產轉型的重點布局方向，中集等制造企業(yè)出于盤活資源的需要也成為新加入者。現實情況是，國內用于工礦業(yè)倉儲物流用地的建設用地比例逐年下降，中集戰(zhàn)略發(fā)展部根據公開資源整理分析得出，2015年比2009年這一比例已下降了近17%，發(fā)達城市的供需差更加嚴重，以北京為例，其在2012年-2014年倉儲物流用地的供應占比從19%下降至8.7%，這意味著，未來物流地產的競爭焦點將逐步轉移至二手土地的開發(fā)利用上。
中集集團豐富的土地資源將成為未來物流地產開發(fā)過程中最可依賴的“彈藥庫”，而這恰是物流地產巨頭普洛斯所欠缺的。

　　中集集團相關負責人表示，此次中集與普洛斯形成戰(zhàn)略合作進入物流地產行業(yè)，對于中集土地資源的轉型升級具有重要意義。一方面，作為物流地產行業(yè)的上游環(huán)節(jié)，土地資源獲取難度正不斷增大，越來越成為行業(yè)的稀缺資源。而擁有豐富土地資源的中集集團，在進入該行業(yè)之前可謂具備巨大的競爭優(yōu)勢。
　　轉型升級過程中尋求新的產業(yè)培育點成為中集集團下一步轉型的重點。華創(chuàng)證券研究報告認為，中集集團轉型的核心從中期來看在于土地轉性和產業(yè)培育。以土地轉性為例，公司前海地塊參照周邊地價，按50%分成比例測算，保守估計價值達到260億元，而公司當前正積極通過土地轉性的機會，利用海洋金融、生命健康等產業(yè)聚集的形式，介入新興產業(yè)發(fā)展從而享有長期增值機會。