物流地產不等于倉儲廠房，因為物流地產的核心競爭力在于其提供的服務。同傳統的物流地產相比，它更強調管理的現代化、規模效應、協同效應。在工業倉儲用地的建設指標逐年下降，同時地價逐年上升的情況下，粗放型物流地產開發已經不再適用，物流地產商作為物流企業和消費者之外的第三方，漸漸演變為提供一攬子中間服務的企業，不僅能通過精細化的設施高效解決存儲和配送問題，還能夠給物流企業提供指導，如普洛斯給入園企業提供解決方案。

　　物流地產也不是物流公司，因為它始終屬于“地產”，經營的是物流業務的不動產載體，比如物流園區、倉庫、配送中心、分撥中心等等。因此順風、德邦、DHL不是物流地產領域的企業，而普洛斯，寶灣，嘉民，豐樹，安博，航港，才是這個領域的知名企業，傳統地產企業萬科、萬通、復星、綠地、中天城投，以及電商菜鳥（阿里巴巴）、京東、蘇寧則是這個領域的新手。

物流地產很火嗎，為啥？

　　根據世邦魏理仕的數據，物流地產的遠期回報率明顯高于住宅及商業地產。在2008-2013年五年，北京和上海的高檔住宅投資回報率分別為2.6%和3.0%，購物中心的投資回報率分別為5.0%和4.5%，寫字樓的投資回報率分別為4.8%和4.5%，而物流設施的投資回報率則分別為6.5%和6.7%。優質物流設施達到8%以上。2013年北京、廣州、蘇州、杭州、武漢、沈陽等主要城市優質倉庫租金普遍接近或超過1元/平方米/日，上海、深圳等城市部分優質倉庫租金接近或超過1.5元/平方米/日。

　　高回報背后，是高質量物流設施的供需不匹配。需求方面，以和物流行業相互依存的電子商務市場為例，其在三年內復合年均增長率達到107%，近十年的復合增速達65%，對物流行業的數量和質量提出較高要求；“雙十一”網上購物節的興起更是對物流業在“短時間大流量”方面的考驗，“快”成為電商制勝的關鍵要素之一。但物流設施的供給量遠遠落后與需求，根據根據中國物流協會的數據，目前中國人均倉儲面積僅為0.41平方米，為美國的1/12，且75%以上的倉儲設施無法滿足現代物流的需要。面對當前物流市場的攀升的需求，當前國內物流設施在數量和質量上都遠遠不夠。

我到底要做啥呢？

　　有錢就是任性，我要進軍物流地產！但…我到底要做啥呢？

　　具體來說，物流地產的核心可以分為三個模塊：開發，運營及金融工具。

物流地產開發

　　地產開發是物流地產業務的基礎環節，顧名思義，是將土地建設成可以使用的物流中心，然后將開發建成的物流中心交付給地產運營方用于出租，或是出售給物流地產基金或是第三方獲取收益。以普洛斯為例，地產開發業務的收入在主營業務收入中占60%左右，是公司收入最主要的來源，并且貢獻了30％左右的主營業務利潤。再往下，物流地產的開發又可以分為自建以及定制化兩種服務。

　　自建服務。由物流地產商自行開發建設標準化、通用型的物流設施，再將其出租給客戶使用，并提供物業管理服務，是物流地產最主要的運作模式。這種靈活機動的租賃方式，使得客戶可以按照實際需要租用不同面積、不同位置的倉儲設施，從而降低了客戶的經營風險。

　　定制化服務。物流地產商根據客戶的特定要求，為客戶選擇合適的地點，在設施規模、合同條款等方面滿足客戶的定制化要求，建設與管理其專用的物流設施，以及后期為客戶提供便捷、高性價比的物流設施與物業管理服務。如普洛斯有一套成熟的“普洛斯運營管理系統”，提供的強大物流配送網絡涵蓋了倉儲設施的整個流程，通過策劃、構建與設施管理來實現。其為阿迪達斯量身打造了國內最大的單體庫作為中國的配送中心，極大的阿迪達斯提高了在華的物流運營效率和物流服務品質。