7月18日，南山控股(002314.SZ)公告稱,擬換股吸收合并深基地B及配套募資，重組完成后，南山控股將實現地產+物流雙輪驅動格局。深基地B旗下業務也將因此受益，擺脫在市場布局和融資渠道的困局。
　　目前，中國物流地產已形成以普洛斯為首的市場版圖，市占率第三的寶灣物流是國內最大的本土企業，此番借道重組、登陸A股市場被寄予打破市場上外企獨大的僵局。

南山控股吸并深基地B
　　一紙吸收合并報告書將改變兩家企業的命運。繼2015年12月招商地產B轉A并由招商蛇口吸收合并后，招商局集團再度啟動旗下企業的B轉A改革方案。
　　7月18日，南山控股公告稱擬換股吸收合并深基地B及配套募資。經此次換股吸收合并，深基地將終止上市并注銷法人資格，而南山控股將承繼及承接深基地的全部資產及其他一切權利與義務。方案顯示，綜合考慮公司股價、經營業績等因素，分紅除息后南山控股的換股價格為5.64元/股。而深基地B股東的換股價格以定價基準日前20個交易日交易均價為基礎，并在此基礎上給予40%的換股溢價率，折合為人民幣19.55元/股。
　　深基地B與南山控股A股換股比例為1:3.4663，即每1股深基地B股股票可以換得3.4663股南山控股股票。重組方案還向股東提供現金選擇權，南山控股現金選擇權行使價格為5.64元/股，深基地現金選擇權行使價格為18.28港元/股。南山控股將發行7.99億股A股股票用于換股吸收合并深基地。合并實施后，南山控股總股本將由18.78億股增加至26.77億股。
　　同時，南山控股擬采用5.64元每股的鎖價發行方式向國開漢富融翔、國開漢富貴富等非公開發行A股股票募集配套資金，不超過16.50億元，用于投向天津濱港寶灣國際物流園項目和青島膠州寶灣國際物流中心項目等在內的八個項目。
此次換股吸收合并雙方的控股股東及實際控制人均為中國南山集團，換股吸收合并后，存續上市公司的控制權未發生變更。對于重組方案，資本市場已用腳投票。南山控股于7月19日復牌，7月19日、7月20日、7月21日連續三個交易日收盤價格漲幅累計偏離24.30%。
　　招商局集團通過主營業務為港口及港口相關業務的招商國際有限公司,持有南山開發(集團)股份有限公司(下稱“南山集團”)37.01%股權。南山集團旗下，有深基地B、南山控股、深赤灣A三個上市公司。其擁有的土地儲備中，包括深圳前海蛇口自貿區內的赤灣片區共3.4 平方公里土地。南方集團官網顯示，公司發展戰略為實現集團的整體上市、搭建產業經營與產業投資兩個平臺以實現產融結合、借助國家自貿區戰略以打造新赤灣。
　　公司資料顯示，南山集團總經理為田俊彥，他同時還擔任南山控股和深基地B的董事長。年初，田俊彥在2016年工作會上表示，要實現南山集團的可持續發展，需要滿足良好的治理結構、穩定的業務組合以及優秀的人才梯隊這三個基本條件。
　　南山控股的前身是雅致股份。2015年6月，控股公司南山集團將房地產業務全部注入雅致股份，同年11月，雅致股份更名為南山控股。2016年5月，南山控股全資子公司南山地產又宣布以自有資金9.82億元向南山集團全資子公司深圳赤灣房地產增資，并取得51%的股權，實現財務并表。重組塵埃落定后，南山控股主營業務將由此前的集成房屋業務變為房地產開發業務。
　　至于深基地B，其主營業務包括為南海東部石油的勘探開發及生產活動提供物流后勤服務、通過子公司寶灣物流運營物流園區及提供物流一體化綜合服務、通過參股公司在海洋工程領域提供結構件設計制造和維修服務三個板塊。
B股限制物流地產業務成長
　　南山控股于公告中表示，此次換股吸收合并是為利用上市平臺充分釋放存續公司物流業務活力，依托現有物流園區優勢，大力發展物流園區開發運營業務。并借助深基地在物流領域的規模優勢、資源優勢及品牌影響力，增強南山控股土地資源的獲取能力，打通物流地產、住宅地產產業鏈，提升協同效應。
　　重組完成后，南山控股將實現地產+物流雙輪驅動格局。取得深圳赤灣房地產的絕對控股權并實行財務并表后，南山控股的房地產業務暫告一段落，然而，其于物流地產市場的布局才剛開始。
　　產業利潤遭遇天花板，地產開發運營業務市場已由黃金時期進入白銀時期，市場利率走入下行通道，同時優質資產稀缺。收益確定、未來發展空間可預見的物流地產的投資價值開始凸顯。 “房地產+物流地產”也已成為房企的主流轉型方向，如萬科正積極布局物流地產市場。
　　過去十多年間，倉儲物流行業在中國經歷了從無到有的高速增長，但整體來看現代物流設施的供給仍落后于日益膨脹的需求。中國經濟總量的發展轉向內需驅動，西部經濟的成長和電子商務的崛起等因素，導致了整個物流設施市場在原來供給不足的情況下，又有大量對高端倉庫的需求沒有被滿足。倉儲物流行業已成為房地產業和物流行業的共同熱點。
　　深基地B2015年年報指出，從倉儲行業的競爭形勢來看，隨著普洛斯等國際巨頭的不斷擴張和以菜鳥，平安和萬科為代表的新進入者的快速布局，高端倉儲業近幾年來高出租率伴隨的租金價格持續上漲的業態難以持久，日趨激烈的市場競爭導致的空倉現象在2015年部分區域市場已有體現，預計2016年高端倉儲業在局部地區將面臨租金價格滯漲和空倉的雙重壓力。其還預測，2016年倉儲服務業務整體預測保持穩中有升的趨勢，整體預計有一定的價格提升空間。但部分區域市場由于短期內供應量大增，使得競爭加劇，代表性市場如京津冀區域的天津、廊坊等。
　　世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉曾告訴第一財經記者，中國物流地產市場已形成以普洛斯為首的競爭版圖。在融資渠道相對單一的中國市場，想打破物流地產的競爭格局并不容易。中國本土企業必需設法拓寬融資渠道，擴張以爭取市占率。
　　中信建投研究報告指出，寶灣物流是內地最大的本土高端物流設施投資平臺。目前國內物流地產市場仍然是外資獨大的格局，寶灣物流則以9%的市占率位列第三位。
　　據寶灣物流官網顯示，目前公司在中國22個經濟熱點城市擁有并管理著31個高端化、現代化的物流園區，倉儲設施達到209萬平方米，規劃中的倉儲設施面積達到168萬平方米。寶灣物流園區主要分布在環渤海，長江三角洲，珠江三角洲及中西部地區。公司計劃今后五年在北京、濟南、蘇州、杭州、大連、福州、昆明、南寧、東莞等城市建設物流倉儲設施園區，同時在現有園區城市多點開發新物流園區。
　　中信建投認為，寶灣物流有開發商背景助力低成本拿地，還有多年在物流地產深耕所積累的專業化運營能力，加上此次吸收合并有望填補融資短板，助力公司進一步打開市場。
　　第一財經記者查閱深基地B歷年公告發現，B股的融資障礙限制了公司發展，自1995年上市至今，公司從未進行過股權融資。借助南山控股回歸A股市場后，融資將更加容易，公司的股票流動性和價值將得以兌現。產業布局以市占率論英雄，從第三到第一，背負改寫中國物流地產市場格局期盼的寶灣物流要走多久?